退租！基金公司再次回应|全球观察
发布时间：2023-05-17 14:34:28
来源：中国基金报
倍受关注的公募REITs扩募事件又有新的进展。
5月17日，华安基金公告，近期哲库科技将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。哲库科技拟于下周与上海张江(集团)有限公司协商租约解除事宜。
(资料图)
上海张江(集团)有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下合称“原始权益人”)已启动对有租赁意向客户的推介工作，继续做好客户的开发，全力保障换租工作平稳过渡。
由于哲库科技是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，受此事件影响，华安张江光大园REIT在5月11日——5月15日连续三个交易日一度下跌9.69%，5月16日反弹3.56%，截止5月17日午盘报收3.627元，半日微跌0.27%。
在业内人士看来，突发退租事件对公募REITs市场也有启示作用，公募REITs底层资产多元化、分散化有利于应对市场波动。未来，稳步推进公募REITs扩募，引入不同的底层资产，有助于公募REITs市场行稳致远。
哲库科技正式决定退租
原始权益人全力保障换租工作平稳过渡
最近几日，在公募REITs市场中牵动人心的哲库科技退租事件又有最新进展。
5月17日，华安基金公告，哲库科技(上海)有限公司(以下简称“哲库科技”)于2023年5月16日18点29分以邮件形式向上海张江(集团)有限公司发出说明函，确认哲库科技股东会于5月12日正式做出解散并清算哲库科技及其下属公司的决定。近期哲库科技将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。哲库科技拟于下周与上海张江(集团)有限公司协商租约解除事宜。
华安基金表示，上海张江(集团)有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下合称“原始权益人”)将坚决维护上海张润置业有限公司的合同权益，执行合同保障条款，做好哲库科技退租的权益保障与应对工作。原始权益人已启动对有租赁意向客户的推介工作，继续做好客户的开发，全力保障换租工作平稳过渡。
目前原始权益人已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米。原始权益人已与10余家意向租户进行了沟通，并将持续、紧密沟通其他潜在的租赁客户，采取各种必要举措以缩短项目空置期。
占拟扩募项目整体同期
现金流总额30.98%
据悉，哲库科技是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，根据此前披露的华安张江光大园REIT《2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书(草案)》显示，本次新购入基础设施项目为张润置业持有的位于上海市浦东新区盛夏路61弄1- 3号、金秋路158号的张润大厦。
在5月16日发布补充说明公告中，华安基金也介绍，哲库科技与张润置业签署租赁合同5份，租赁期限至2023年7月31日，实际租赁面积共计19,314.31平方米。同时，哲库科技已于2023年4月7日与张润置业就上述面积签订了续租协议，租赁期限为2023年8月1日至2024年7月31 日。2022年哲库科技支付的租金占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的30.98%。
根据已签租赁合同，如哲库科技提前终止合同，应提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。目前，张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金。
若上述条款触发，张润置业将严格执行合同违约条款，违约金将弥补项目空置空窗期的租金损失。
原有项目方面，自2023年4月1日至5月15日，华安张江光大园REIT持有的张江光大园项目累计完成签署书面合同及租赁意向书面积为3,641.57平方米，其中签署新租合同面积为1,555.47平方米，签署带履约保证金条款的租赁意向书面积为2,086.10平方米。含书面意向租户的园区签约率为79.01%，较2023年一季度末的出租率70.57%提升了8.44%。
华安张江光大园REIT
价格持续震荡
受哲库科技退租事件影响，华安张江光大园REIT近日二级市场价格持续波动。
5月12日午后，受传闻影响，华安张江高科（600895）REIT出现震荡，午后由早盘的微红收盘出现调整，当日收盘大跌3.18%。
5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，午后跌幅一度扩大到8.30%，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22%。
5月15日晚间，华安基金进一步发布补充说明公告，表示将全力保障换租工作平稳过渡，提振市场信心，5月16日，华安张江光大园REIT一度反弹3.56%。
5月17日早盘，华安张江光大园REIT由升转跌，午间报收3.627元，早盘跌幅0.27%。
从公募REITs市场整体表现上看，今年以来，目前上市的8只产业园区基础设施REITs表现涨跌不一，截止5月16日，仅国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业（300832）园REIT分别上涨1.51%、0.99%，其余6只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs年内平均跌幅4.21%。
不过，从上市至今表现上看，8只产业园区基础设施REITs上市以来均维持正收益，8只基金上市以来平均涨幅高达18.55%，其中，国泰君安东久新经济REIT、华安张江光大园REIT上市以来涨幅超过28%，国泰君安临港创新产业园REIT、博时招商蛇口（001979）产业园REIT上市以来涨幅也超过20%。
公募REITs底层资产核心是分散度
哲库科技突发退租事件，导致公募REITs扩募一波三折，行业能够从中总结出哪些发展道路上的经验教训，业内人士也纷纷热议。
一位业内人士表示，张江光大园REIT扩募意义重大：一方面拟新增扩募资产占比很高，另一方面，从此前披露的历史数据看，拟新增扩募资产相对老资产质量更优，因此，当时的定价考虑因素已经包含了扩募事件新增基础资产带来的改良。
“目前市场下跌回吐，也是因为发生了突发退租事件，部分资金处于避险因素考量，暂时离场观望。”上述业内人士称。
还有市场人士认为，目前市场整体是有效的。“在5月15日晚间发布的补充说明公告中也披露，自2023年4月1日至5月15日，华安张江光大园REIT持有的张江光大园项目累计完成签署书面合同及租赁意向书面积为3,641.57平方米，其中签署新租合同面积为1,555.47平方米，签署带履约保证金条款的租赁意向书面积为2,086.10平方米。含书面意向租户的园区签约率为79.01%，较2023年一季度末的出租率70.57%提升了8.44%。在利好提振下，5月16日，华安张江光大园REIT二级市场价格也出现了3.56%的反弹。”
不过，在他看来，目前突发退租事件还未最终顺利解决，投资者还会持续关注张润大厦能否及时完成招商？扩募定价会不会有所调整？若是扩募定价调整，原始权益人能否接受？这一系列问题仍待确认，目前二级市场价格持续震荡也在情理之中。
“从行业发展的角度上看，突发退租事件对公募REITs市场也有启示意义。”上述业内人士表示。
他进一步分析指出，公募REITs底层资产核心是分散度。“首先租户应该相对分散，对于租户比较集中的物业未来要给予更高的风险定价；其次，要稳步推进公募REITs扩募，这样公募REITs底层资产才能更加多元化、分散化。”
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